Loading...

Consells per comprar un pis de segona mà

Inici / Preguntes freqüents / Consells per comprar un pis de segona mà



Comprar un habitatge probablement sigui una de les decisions més importants que prenguem a la vida. La nostra casa és el nostre refugi, on vam descansar i vam compartir amb els nostres éssers estimats. Aquests són uns quants consells que poden ser útils a l’hora de prendre una decisió.

A menys que comptem amb un compte bancari a Suïssa de diversos nombres, ens hem de fer a la idea que NO TROBAREM EL PIS PERFECTE. Sempre, sempre, sempre li trobarem cosetes que no ens agraden, per la qual cosa cal prioritzar les característiques i / o factors que més ens interessen per a ser més efectius en la recerca.

Fer un llistat amb els factors que poden decantar la balança per un pis o d’altra sempre ajuda. Aquest és un esquema general que us pot servir:

La ubicació:

  • Barris i carrers preferents
  • Equipament: hospitals, escoles, universitats, biblioteques, centres esportius, supermercats, etc.

L’edificació:

  • És important saber si l’edifici té alguna afectació urbanística. Per esberinar, cal buscar en el departament d’Urbanisme de l’Ajuntament. A Barcelona, ​​es pot obtenir el pla urbanístic al Portal d’Informació Urbanística.
  • Cal verificar quants veïns habiten a la finca (veient les bústies és molt fàcil fer-se una idea). Com més veïns hi hagi, es pagarà molt menys de derrames, encara que la convivència pot ser complicada si hi ha més de quatre veïns per planta.
  • Preguntar al propietari i/o a l’administrador de la finca si ja s’ha realitzat la Inspecció Tècnica de l’Edificació (ITE). Per als edificis i/o habitatges de més de 45 anys és obligatori. En aquest informe s’estableixen les deficiències que té l’immoble i s’estableix la gravetat de la patologia i propostes per a la seva reparació. Si vols saber (a Catalunya) si el teu finca ha passat o presentat la ITE pots fer-ho a la bústia de contacte de la Generalitat.
  • De no disposar d’ITE, és convenient verificar l’estat de la finca. Veure les façanes, el vestíbul, si té ascensor el seu estat i si no té, la facilitat per la seva instal·lació, les instal·lacions comunitàries … Pujar a la coberta i els patis comunitaris i verificar si cal rehabilitar-los. No dubtis a demanar consell a un tècnic si vols tenir una idea més clara dels problemes de l’immoble i el cost de la seva reparació.
  • Esbrinar qui és l’administrador de la finca i preguntar si hi ha un projecte i / o proposta per arreglar els desperfectes de la finca i si ja està aprovat. En el cas de ser així, el propietari hauria de fer-se càrrec de la seva cancel·lació i al menys haurà de negociar-se a el pagament d’aquestes derrames.
  • Preguntar a la finca si s’ha fet alguna prova d’aluminosi. Si l’estructura dels forjats de la finca és de tipus unidireccional amb biguetes de formigó i ha estat construït durant els anys 1945 a 1970 estarien dins del grup de risc. Un tècnic qualificat podrà, mitjançant una visita a l’immoble i la realització d’una sèrie de proves, dictaminar sobre el possible contingut de ciment aluminós de l’estructura i les possibles afeccions d’aluminosi.
  • Si disposa de moltes zones comuns, les despeses comunitàries poden pujar de manera exponencial. Piscina, porter, jardiners són una despesa mensual a tenir en compte.

L’habitatge:

  • Necessitats: ¿Quantes habitacions necessito? ¿Quants banys vull?¿M’agradaria tenir terrassa? ¿Em fa falta un estudi perquè treballo a casa? És important establir quins espais necessita inicialment i quines són les seves prioritats. Sense aquestes dades pot complicar-se la selecció inicial d’habitatge.
  • Buscar a la Seu Electrònica de Cadastre  si l’habitatge en venda és un habitatge (i no un local comercial o un magatzem, per exemple) i si els metres referits en cadastre s’assemblen als reals. També en aquest document es pot verificar l’antiguitat de la finca. Mentre més antic sigui, probablement tindrà més despeses comparativament en relació a un edifici nou.
  • Demanar una nota simple al Registre de la Propietat. Aquí es pot veure qui és el propietari de l’habitatge, si disposa d’una càrrega, si compta amb una hipoteca … Es pot demanar presencialment al Registre de la Propietat o per Internet. Hi ha molts llocs que fan la gestió amb molta rapidesa.
  • Verifica que disposi de Cèdula d’habitabilitat   i certificat energètic. Aquests documents són d’obligat compliment per a la comprar-venda i els ha de presentar i pagar la propietat.
  • Alçada de l’habitatge en relació al carrer. Com més alt serà més lluminós. Però, compte, els àtics i sobreàtics tindran un consum major d’energia i poden patir problemes amb filtracions de la coberta. Caldrà prioritzar que compti amb ascensor en aquest cas.
  • Orientació: la ideal és la sud-est, la oest és correcta mentre que la pitjor és la nord.
  • Estat de l’habitatge. Verificar en primer lloc les instal·lacions. Comprovar si el quadre elèctric és nou o no, si la cuina i els banys són recents, si compta amb gas ciutat i / o energies renovables. Fer una ullada també a fusteries exteriors i interiors, solen ser partides que encareixen molt qualsevol reforma.

El pressupost:

  • Estableixi d’inici quant diners realment pot gastar-se en l’habitatge. Recordeu que les despeses de gestió, notària, impostos i hipoteca poden arribar a ser més de l’15% de el preu de l’habitatge. No comenci la recerca sense haver parlat abans amb diverses agències bancàries per saber amb quants diners pot disposar i en quines condicions. Existeixen per internet diversos simuladors que permeten fer-se una idea de les despeses indirectes de la compravenda d’un habitatge. Per exemple: Simulador d’ Idealista
  • Prioritzi si pot i vol comprar-un habitatge en perfecte estat, o si prefereix comprar-se un habitatge per rehabilitar. Recordeu que una reforma integral d’un habitatge de 80 m2 a qualitats mitjanes ronda els 700 € /m2 més honoraris professionals de tècnics i taxes (sobre un 10-20%) de la valor de la reforma. Més petit el pis, més car. Més gran, més barat. Aquesta valoració inicial variarà en relació a les qualitats dels materials que finalment triï, però serveixen per fer números grosso modo.
  • Si vol rehabilitar el seu habitatge, compte amb assessoria tècnica abans de la compra-venda. Un bon informe tècnic li pot evitar molts mals de cap.
  • Verifiqui a l’Ajuntament si necessita llicència d’obres  poden ser immediates o trigar dos mesos depenent del que es vulgui fer. La pàgina de l’Ajuntament de Barcelona que us informa dels requeriments és: Consulta Prèvia d’Obres
  • Recordeu que si vol fer obres que afectin a l’estructura de la finca haurà de demanar permís a la Comunitat de Propietaris, fet que pot retardar l’inici de les obres i que incrementaran la despesa de el projecte.

El cor:

Moltes vegades veurà pisos horrorosos, però quan trobi el pis que vol, ho sabrà. De vegades pot ser el primer que ha vist, però quan ho vegi, agiliti com més aviat la reserva del mateix amb una paga i senyal i/o arres. Pensi que com vostè haurà milers de persones buscant la millor oferta. Els habitatges que porten poc en el mercat solen ser els més atractius i si és una oferta molt bona no durarà molt en el mercat.

Paciència:

Trobar un pis que s’ajusti a necessitats, gustos i pressupost pot prendre mesos i fins i tot anys, així que val la pena carregar-se de paciència i no prendre decisions precipitades.

Podeu posar-vos en contacte amb mi per quasevol dubte que us sorgeixi: posaré a la vostra disposició els meus coneixements con a arquitetecta tècnica amb una experiència professional de més de 20 anys.

Ofereixo serveis d’assessoria presencial a Barcelona ciutat per a inspecció visual de pis per 90€ més iva (Inclou visita, inspecció de l’habitatge i assessoria tècnica sobre els pros i contres de la possible asquisició de l’habitatge)

Reserva i arres de l’habitatge

Si ja teniu la sort d’haver trobat l’habitatge ideal, no us ho penseu gaire! Els bons pisos tenen molts enamorats i no solen durar al mercat. Us recomano fer una reserva a la baixa com més aviat millor davant la propietat o la immobiliària; això és donarà un parell de dies per esbrinar algun dades que us poden ser útils, visitar el pis amb un tècnic i valorar el preu. Sempre podreu recuperar els diners si la vostra oferta a la baixa no interessa al propietari, o renegociar unes noves condicions sense que algú altre es quedi el pis.

Si us agrada molt, però teniu dubtes sobre qüestions urbanístiques o tècniques, com ara si l’edifici té aluminosi o no, és recomanable fer unes arres condicionades. Aquest document us permet reservar legalment l’habitatge, sempre que les condicions que establiu les dues parts es compleixin. Per exemple, podeu demanar una anàlisi d’aluminosi i si surt que la finca està afectada recuperaríeu els diners sense cap penalització.

Contacte

Molta sort!