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¿Qué permisos tengo que pedir para hacer obras en Barcelona?

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Si tienes que hacer obras en tu vivienda, local o edificio (siempre que no aumenten el volumen de los mismos), has de saber que te será necesario pedir un permiso de obras al Ayuntamiento de Barcelona, establecido en la Ordenanza Reguladora de los Procedimientos de Intervención Municipal de las Obras (ORPIMO).

Dependiendo de la obra que se ejecute, así como de la ubicación de la vivienda, local o edificio, pueden ser necesarios unos u otros requisitos. Todo ello está explicado en la página del Ayuntamiento, en donde cualquiera puede hacer una Consulta Previa para la realización de obras o instalaciones de radiocomunicación.

Para utilizar la consulta previa, deberás rellenar un formulario donde se le pedirán los datos del inmueble y la tipología de la obra que se desea realizar.  Si sigues los pasos descritos en la web, te emitirá un PDF con los requisitos previos necesarios.  Si lo que deseas es que te emita una Consulta Previa definitiva, deberás, además, rellenar tus datos personales, con lo que emitirá toda la consulta con todos los detalles de los requisitos necesarios.

En este artículo explicaré los diferentes permisos menores necesarios para reformar una vivienda, un local o un edificio plurifamiliar. Hay que tener en cuenta que si la finca tiene algún tipo de protección urbanística, los requisitos pueden ser mucho más restrictivos. Esto solo se podrá saber en cuanto se introduzca la dirección de la entidad a reformar en la consulta previa.

Describiré los permisos más utilizados, en orden de menos a más restrictiva:

1.- ASSABENTAT (comunicado de obras)

Este permiso es válido para la realización de obras interiores en viviendas que no modifiquen ni la distribución, ni la estructura, ni la fachada (carpinterías exteriores).  Es válido para la rehabilitación de cocinas, baños, pavimentos, carpinterías interiores, pintura interior y las instalaciones que sean necesarias para dichos arreglos.  La norma especifica claramente que las obras no reducirán las condiciones de habitabilidad previas, esto significa que toda obra deberá mejorar las condiciones previas, cumpliendo las normas aplicables (habitabilidad, RITE, etc.).

Puede pedirlo cualquiera de manera telemática, ya sea persona física o empresa, y no es necesaria la actuación de un técnico.  No obstante, se recomienda que un técnico lo valide y que la empresa que realice los trabajos tenga toda la documentación en regla y disponga de Seguro de Responsabilidad Civil, que cubre los desperfectos que pueda causar a la propiedad y al entorno.  Se emite al instante de pedirlo en formato PDF y se debe tener a mano o pegado en la puerta donde se realiza la obra.

Condiciones generales:

  • Tiene una validez de 3 meses desde su admisión. En el momento que se acabe el plazo, se deberá pedir otro permiso.
  • Las obras se pueden ejecutar de 8 a 21 horas. El uso de maquinarias de 8 a 20 horas.
  • Los sacos de runa deberán ser homologados, tapados e identificados con su número de expediente. Se han de retirar antes de 24 horas y no se podrán poner o dejar los fines de semana.

No tiene ningún coste administrativo.

2.- TRÁMIT D’URGÈNCIA (Permiso de emergencia)

Este permiso es necesario en el caso de que algún elemento del local, vivienda u edificio, puedan causar daño a las personas u objetos.  Suelen ser necesarias sobre todo en elementos exteriores de fachadas, patios, medianeras, cubiertas, aunque también se utilizan mucho en el caso de apuntalados de elementos estructurales en mal estado. 

Es necesaria la intervención de un técnico, ya sea aparejador, arquitecto técnico o de edificación, ingeniero industrial, ingeniero o arquitecto, el cual ha de presentar un pequeño proyecto con memoria, planos, fotografías y presupuesto de las obras al colegio respectivo, con el fin de visar las obras y presentarlas al Ayuntamiento. El técnico ha de realizar la dirección facultativa de estas obras.  No requiere informe de Idoneidad, ni Informe Previo de Patrimonio, más sí declaraciones responsables, tanto del técnico así como del promotor de las reparaciones.

El permiso de obras tiene los siguientes plazos:

  • Se pueden colocar los elementos de emergencia al día siguiente de haber presentado la documentación al Ayuntamiento
  • El titular del local, vivienda o edificio (comunidad de propietarios) tienen la obligación de solicitar la correspondiente licencia para realizar las reparaciones necesarias, en un plazo máximo de dos meses desde la presentación de este trámite de urgencia.  Este permiso NO PERMITE LA REPARACION DE LAS DEFICIENCIAS.

Coste del trámite

1.-    Un técnico que realice el pequeño informe y asuma la dirección facultativa de la colocación de los elementos de seguridad necesarios. 

El precio dependerá de la complejidad de la obra y no hay ninguna tasa fija que establezca su coste.  Si deseas más información, contáctame, haré una primera visita al inmueble y lo podré calcular sin ningún compromiso.

Obras en las que ha sido necesario pedir permisos de emergencia
Permiso de emergencia para apeo de viguetas de madera en la c/ Sant Vicenç 10.    Redes de protección en balcones de edificio plurifamiliar en la c/ Besa 1 de L’Hospitalet de Llobregat. Obras actuales.

2.- COMUNICAT IMMEDIAT (Comunicado inmediato de obras)

Este permiso es válido para las siguientes obras:

  • Obras interiores en viviendas que incluyan un cambio de distribución en el interior de vivienda o local*
  • Zonas comunes interiores de un edificio* (vestíbulo, escaleras, accesos, etc.)
  • Zonas comunes exteriores de un edificio* ( Patios, fachadas, terrados, cubiertas, medianeras)
  • Instalación de medios auxiliares para la realización de las obras (andamios, trabajos verticales, etc.) *
  • Ascensor e instalaciones comunes*
  • Algunas actuaciones en el interior de viviendas que afecten puntualmente la estructura* y **
  • Algunas actuaciones en jardines y solares (dependerá del tipo de actuación, puede ser Inmediato o Diferido)

Es necesaria la intervención de un técnico, ya sea aparejador, arquitecto técnico o de edificación, ingeniero industrial, ingeniero  o arquitecto, el cual ha de realizar un proyecto según las especificaciones finales establecidas en la Consulta Previa.  Este documento vendrá en un formato regulado por el Ayuntamiento el cual se llama Informe de Idoneidad.

El informe de Idoneidad ha de contar con la siguiente información:

  1. Proyecto técnico: con memoria, planos y presupuesto
  2. Anexos al proyecto: que incluirá condiciones de protección contra incendios, estudio de seguridad y salud, licencia ambiental o sectorial, Informe previo del Servicio de Patrimonio y fotografías de la zona de actuación entre otros.
  3. Anexos al expediente: Compuesto básicamente por declaraciones responsables de los propietarios o representantes de la propiedad, técnico de la obra y documentación acreditativa, de ser necesario.

El técnico responsable del proyecto, presentará el proyecto ante su colegio profesional o entidades colaboradoras, para que estos emitan la aprobación de dicho Informe.  Una vez emitido el Informe de Idoneidad, el técnico ha de presentarlo telemáticamente al Ayuntamiento para que estos otorguen el permiso de obra respectivo.

Las obras se podrán iniciar a partir del día siguiente de la presentación del Informe al Ayuntamiento, siempre que se hayan pagado las tasas correspondientes de impuestos de construcción y tasas urbanísticas en los bancos señalizados por el Ayuntamiento. No obstante, el Ayuntamiento dispone de hasta un mes para informar que cualquier modificación que pueda ser necesaria en el expediente.

El permiso de obras tiene los siguientes plazos:

  • 3 meses para iniciar las obras
  • 6 meses para la ejecución de las obras desde la fecha señalada por la persona interesada.
  • 3 meses más de prórroga en el caso que sea necesario.  Esta prórroga se ha de pedir ANTES DE QUE VENZA EL PLAZO SEÑALADO EN EL PERMISO (coste 160€).

Nota*: En el caso de que la entidad esté protegida con algún tipo de catalogación urbanística o protección histórica/artística (según la Ley 9/93 del Patrimonio Cultural Catalán y planes especiales de protección del Patrimonio Arquitectónico), el permiso pasa de ser un COMUNICAT IMMEDIAT a un COMUNICAT DIFERIT. Esto sale reflejado en la Consulta Previa en el momento en que se agrega la dirección del inmueble. 

Tipos de protecciones Patrimoniales según Ley 9/93: Protección ‘A’ para Bienes Culturales de Interés Nacional,  Protección ‘B’ para Bienes Culturales de Interés Local, Protección ‘C’ para Bienes de Interés Urbanístico y finalmente, Protección ‘D’ para Bienes de Interés Documental.

Coste del trámite.

Existen varios costes para la emisión de este permiso.

1.-    Un técnico que realice el Informe de Idoneidad, el cual, será además encargado de la dirección de la obra, coordinación de Seguridad y Salud y control de calidad.  Pueden participar conjuntamente varios técnicos. 

El precio dependerá de la complejidad de la obra y no hay ninguna tasa fija que establezca su coste. Si deseas más información contáctame, haré una primera visita al inmueble y lo podré calcular sin ningún compromiso.

2.-    Gastos del Informe de Idoneidad: 249 € + IVA  en el CAATEEB

3.-    Impuestos de instalaciones, construcciones y obras, así como tasas de servicios urbanísticos: 4% sobre el presupuesto de ejecución material de la obra.

Obras en las que ha sido necesario un permiso de obras menores Inmediata en Barcelona
Rehabilitación de fachadas en la c/ Tirso de Molina y modificación de distribución en la calle Almogàvers.  Ninguna de las fincas tenía Protecciones  Urbanísticas, por lo que el permiso de obras fue inmediato.

4.- COMUNICAT DIFERIT (comunicado diferido de obras).

Este permiso cubre las obras en las cuales existe algún tipo de catalogación urbanística o protección histórica/artística (según la Ley 9/93 del Patrimonio Cultural Catalán y planes especiales de protección del Patrimonio Arquitectónico). Esto sale reflejado en la Consulta Previa en el momento en que se agrega la dirección del inmueble. 

Tipos de protecciones Patrimoniales según Ley 9/93: Protección ‘A’ para Bienes Culturales de Interés Nacional,  Protección ‘B’ para Bienes Culturales de Interés Local, Protección ‘C’ para Bienes de Interés Urbanístico y finalmente, Protección ‘D’ para Bienes de Interés Documental.

Este permiso es válido para las siguientes obras:

  • Obras interiores en viviendas que incluyan un cambio de distribución en el interior de vivienda o local
  • Zonas comunes interiores de un edificio (vestíbulo, escaleras, accesos, etc.)
  • Zonas comunes exteriores de un edificio (patios, fachadas, terrados, cubiertas, medianeras)
  • Instalación de medios auxiliares para la realización de las obras (andamios, trabajos verticales, etc.)
  • Ascensor e instalaciones comunes
  • Actuaciones en el interior de viviendas que afecten puntualmente la estructura **
  • Actuaciones en jardines y solares (dependerá del tipo de actuación, puede ser Inmediato o Diferido)

Es necesaria la intervención de un técnico, ya sea aparejador, arquitecto técnico o de edificación, ingeniero industrial, ingeniero  o arquitecto, el cual ha de realizar un proyecto según las especificaciones finales establecidas en la Consulta Previa.  Este documento vendrá en un formato regulado por el Ayuntamiento el cual se llama Informe de Idoneidad.  Me he encontrado casos en que el nivel de protección de la finca solo permite su elaboración por un arquitecto superior.

El informe de Idoneidad ha de contar con la siguiente información:

  1. Proyecto técnico: con memoria, planos y presupuesto.
  2. Anexos al proyecto: que incluirá condiciones de protección contra incendios, estudio de seguridad y salud, licencia ambiental o sectorial, Informe previo del Servicio de Patrimonio (pedido previamente al Departamento de Patrimonio del Ayuntamiento, el cual, ha de aprobarlo para incluirlo al proyecto) y fotografías de la zona de actuación entre otros. 
  3. Anexos al expediente: Compuesto básicamente por declaraciones responsables de los propietarios o representantes de la propiedad, técnico de la obra y documentación acreditativa, de ser necesario.

El técnico responsable del proyecto presentará el proyecto ante su colegio profesional o entidades colaboradoras, para que estos emitan la aprobación de dicho informe.  Una vez emitido el Informe de Idoneidad, el técnico ha de presentarlo telemáticamente al Ayuntamiento para que otorgue el permiso de obra respectivo.

Las obras se podrán iniciar en cuanto el Ayuntamiento emita la licencia, disponiendo de un mes para su evaluación. Se podrán iniciar las obras al día siguiente de haber pagado las tasas correspondientes de impuestos de construcción y tasas urbanísticas en los bancos señalizados por el Ayuntamiento. 

El permiso de obras tiene los siguientes plazos:

  • 1 mes desde la presentación del Informe Previo de Patrimonio a su respectivo departamento, en el caso de ser favorable; si es denegado, requerirá más tiempo.
  • 25 días para presentar proyecto a propietarios e inquilinos de la comunidad según nota ** (solo cuando se realicen actuaciones en elementos estructurales)
  • 1 mes desde la recepción del informe de Idoneidad en los archivos del Ayuntamiento, con el fin de que sus técnicos verifiquen la documentación, en el caso que sea favorable; si es denegado, requerirá más tiempo.
  • Al recibir el permiso de obra, hay que pagar las tasas previo inicio de las obras.
  • 3 meses para iniciar las obras.
  • 6 meses para la ejecución de las obras desde la fecha señalada por la persona interesada.
  • 3 meses más de prórroga en el caso que sea necesario.  Esta prórroga se ha de pedir ANTES DE QUE VENZA EL PLAZO SEÑALADO EN EL PERMISO (coste 160€).

Nota**: Cabe destacar que si las actuaciones se han de realizar en elementos estructurales,  se ha de pedir permiso a los propietarios de la Comunidad, e informar previamente, de manera fehaciente (mediante un burofax o documento firmado) a propietarios e inquilinos del inmueble. Esto está establecido en el artículo 37,3 de las Ordenanzas Metropolitanas de Edificación del Área Metropolitana de Barcelona para obras que afecten la estructura de los edificios. Esta ley obliga a presentar el proyecto a propietarios e inquilinos de la finca durante 15 días para que puedan examinar el proyecto y de 10 días más para que los mismos presenten alegaciones de carácter técnico. Una vez transcurrido este plazo, se podrá presentar el proyecto de Idoneidad al Ayuntamiento para su aprobación.

Coste del trámite.

Existen varios costes para la emisión de este permiso.

1.-    Un técnico que realice el Informe de Idoneidad, el cual, será además encargado de la dirección de la obra, coordinación de Seguridad y Salud y control de calidad.  Pueden participar conjuntamente varios técnicos. 

El precio dependerá de la complejidad de la obra y no hay ninguna tasa fija que establezca su coste.  Si deseas más información contáctame, haré una primera visita al inmueble y lo podré calcular sin ningún compromiso.

2.-    Gastos del Informe de Idoneidad: 249 € + IVA  en el CAATEEB.

3.-    Impuestos de instalaciones, construcciones y obras, así como tasas de servicios urbanísticos: 4% sobre el presupuesto de ejecución material de la obra.

Obras en las que ha sido necesario un permiso diferido en Barcelona
Rehabilitación de vestíbulo y zona de escaleras de la c/ Sardenya 250 y de fachadas y cubiertas de la calle Servet 107, ambas con Protecciones Urbanísticas de nivel ‘D’, por lo que fue necesario presentar un Informe Previo de Patrimonio y un permiso de Obras Diferido

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