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Consejos para comprar un piso de segunda mano

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Comprar una vivienda probablemente sea una de las decisiones más importantes que tomemos en la vida. Nuestra casa es nuestro refugio, donde descansamos y compartimos con nuestros seres queridos. Estos son unos cuantos consejos que pueden ser útiles a la hora de tomar una decisión.

A menos que contemos con una cuenta bancaria en Suiza de varios números, tenemos que hacernos a la idea que NO ENCONTRAREMOS EL PISO PERFECTO. Siempre, siempre, siempre le encontraremos cosillas que no nos gustan, por lo que hay que priorizar las características y/o factores que más nos interesen para ser más efectivos en la búsqueda.

Hacer un listado con los factores que pueden decantar la balanza por un piso u por otro siempre ayuda.  Este es un esquema general que os puede servir:

La ubicación:

  • Barrios y calles preferentes
  • Equipamiento: hospitales, colegios, universidades, bibliotecas, centros deportivos, supermercados, etc.

La edificación:

  • Es importante saber si el edificio tiene alguna afectación urbanística. Para averiguarlo hay que buscar en el departamento de Urbanismo del Ayuntamiento. En Barcelona, se puede obtener un plano urbanístico en el Punto de Información Cartográfica.
  • Verificar cuantos vecinos habitan en la finca (viendo los buzones es muy fácil hacerse una idea). Mientras más vecinos haya, se pagará mucho menos de derramas, aunque la convivencia puede ser complicada si hay más de cuatro vecinos por planta.
  • Verificar el estado de la finca. Ver las fachadas, el vestíbulo, si tiene ascensor, su estado, si no tiene ascensor la facilidad para su instalación, las instalaciones comunitarias…  Subir a la cubierta y los patios comunitarios y verificar si es necesario rehabilitarlos.
  • Averiguar quién es el administrador de la finca y preguntar si hay un proyecto y/o propuesta para arreglar los desperfectos de la finca y si ya está aprobado.  En el caso de ser así, el propietario debería hacerse cargo de su cancelación y al menos deberá negociarse al pago de estas derramas.
  • Preguntar en la finca si se ha hecho alguna prueba de aluminosis. Si la estructura de los forjados de la finca es de tipo unidireccional con viguetas de hormigón y ha sido construido durante los años 1945 a 1970 estaría dentro del grupo de riesgo. Un técnico cualificado podrá, mediante una visita al inmueble y la realización de una serie de pruebas, dictaminar sobre el posible contenido de cemento aluminoso de la estructura y las posibles afecciones de aluminosis.
  • Si dispone de muchas zonas comunes, los gastos comunitarios pueden subir de manera exponencial. Piscina, portero, jardineros son un gasto mensual a tener en cuenta.

La vivienda:

  • Necesidades: ¿cuántas habitaciones necesito? ¿Cuántos baños quiero? ¿Me gustaría tener terraza? ¿Necesito un estudio porque trabajo en casa? Es importante establecer qué espacios necesita inicialmente y cuáles son sus prioridades. La búsqueda sin estos datos puede complicar la selección inicial de vivienda.
  • Buscar en la Sede Electrónica de Catastro si la vivienda en venta es una vivienda (y no un local comercial o un almacén, por ejemplo) y si los metros referidos en catastro se asemejan a los reales. También en este documento se puede verificar la antigüedad de la finca. Mientras más antiguo sea, probablemente tendrá más gastos que un edificio nuevo.
  • Pedir una nota simple en el Registro de la Propiedad. Aquí se puede ver quién es el propietario de la vivienda, si dispone de una carga, si cuenta con una hipoteca… Se puede pedir presencialmente en el Registro de la Propiedad o por Internet. Hay muchos sitios que hacen la gestión con mucha rapidez, por ejemplo: http://www.nota-simple.es/
  • Verificar que disponga de cédula de habitabilidad y certificado energético.
  • Altura de la vivienda en relación a la calle. Mientras más alto será más luminoso. Pero, ojo, los áticos y sobreáticos tendrán un consumo mayor de energía y pueden sufrir problemas con filtraciones de la cubierta. Habrá que priorizar que cuente con ascensor en este caso.
  • Orientación: la ideal es la sur-este, la oeste es correcta mientras que la peor es la norte.
  • Estado de la vivienda. Verificar en primer lugar las instalaciones. Comprobar si el cuadro eléctrico es nuevo o no, si la cocina y los baños son recientes, si cuenta con gas ciudad y/o energías renovables.  Echar un vistazo también a carpinterías exteriores e interiores, suelen ser partidas que encarecen mucho cualquier reforma.

El presupuesto:

  • Establezca de inicio cuánto dinero realmente puede gastarse en la vivienda.  Tenga en cuenta que los gastos de gestión, notaria, impuestos e hipoteca pueden llegar a ser más del 15% del precio de la vivienda. No empiece la búsqueda sin haber hablado antes con varias agencias bancarias para saber con cuánto dinero puede disponer y en qué condiciones. Existen por internet varios simuladores que permiten hacerse una idea de los gastos indirectos de la compra-venta de una vivienda. Por ejemplo: http://www.idealista.com/hipotecas/gastos-compraventa-vivienda y https://www.bankinter.com/www/es-es/cgi/ebk+hip+compra_venta
  • Priorice si puede y quiere comprarse una vivienda en perfecto estado, o si prefiere comprarse una vivienda para rehabilitar. Tenga en cuenta que una reforma integral de una vivienda de 80 m2 en calidades medias ronda los 600 € /m2 más honorarios profesionales de técnicos y tasas (sobre un 10-20%) del valor de la reforma. Más pequeño el piso, más caro. Más grande, más barato.  Esta valoración inicial variará en relación a las calidades de los materiales que finalmente elija, pero sirven para hacer números grosso modo.
  • Si quiere rehabilitar su vivienda, cuente con asesoría técnica antes de la compra-venta. Un buen informe técnico le puede evitar muchos dolores de cabeza.
  • Verifique en el Ayuntamiento si necesita licencia de obras para realizar las reformas previstas. En Barcelona las licencias pueden ser inmediatas o tardar dos meses dependiendo de lo que se quiera hacer.  La página del Ayuntamiento de Barcelona que os informa de los requerimientos es: https://w30.bcn.cat/APPS/portaltramits/formulari/ptbeobcons/T136/init/ca/default.html Tenga en cuenta que si quiere hacer obras que afecten a la estructura de la finca tendrá que pedir permiso a la Comunidad de Propietarios, hecho que puede retrasar el inicio de las obras y que incrementarán el gasto del proyecto.

El corazón:

Muchas veces verá pisos horrorosos, pero cuando encuentre el piso que quiere, lo sabrá. A veces puede ser el primero que ha visto (aunque no conozco aún el primer caso), pero cuando lo vea, agilice cuanto antes la reserva del mismo con una paga y señal y/o arras.  Piense que como usted habrá miles de personas buscando la mejor oferta. Las viviendas que llevan poco en el mercado suelen ser las más atractivas y si es una oferta muy buena no durará mucho en el mercado. 

Paciencia:

Encontrar un piso que se ajuste a necesidades, gustos y presupueste puede tomar meses e incluso años así que vale la pena no cargarse de paciencia y no tomar decisiones precipitadas.

¡Mucha suerte!

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